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2016年新總統 房市U型盤整軌跡不變
新聞發佈時間:2016/01/21 08:17:01 pm
       

Q:2016總統大選順利落幕,台灣房市未來走向會如何? A:2016年干擾台灣房市發展的「房地合一稅」及「總統大選」等兩大事件,都已紛紛落幕,而台灣新當選的總統蔡英文在選前提出的「社會住宅」政策該如何落實,將會是選民對她的另一種期待,大家都不希望又是政治人物的一張空頭支票。

 至於台灣房市會如何演變?由於選前,蔡英文的領先趨勢非常明顯,大家早就有心理準備,只是在等選票的最後確定罷了;加上,台灣房市才剛進入「U型」整理,不太可能因為蔡英文當選,在5月20日就職後,就會有太多的利多出現。

 或許,大家會拿過去幾屆總統大選的房市政策相提並論,如2000年第一次政黨輪替,房市從1989年一路走空達10年,陳水扁執政後,陸續推出「低利優惠房貸」與「土增稅減半徵收」救市。

 2007年當時有不少人擔心房市泡沫再現,惟2008年第二次政黨輪替,市場對於兩岸紅利寄予厚望而再度推升房市逆勢上揚,直至全球金融海嘯再加上「雷曼兄弟倒閉事件」,導致美國房地美(Freddie Mac,舊名聯邦住房抵押貸款公司)與房利美(Fannie Mae,舊名聯邦國民抵押貸款協會)瀕臨破產,遭美國政府接管,全球房市再掀波瀾;政府遂於2009年初降低遺贈稅率至10%,以期有效引導海外資金回台,才又造成另一波大漲行情。

 8年後的今天,政黨輪替再現,雖然大家仍期待「新人新政」,寄望新總統為拚政績而推出「救市─股市及房市」措施,但對房市來說,可不能期望太高,因為前兩次政黨輪替的大環境,就2000年而言,房市相當低迷,執政黨才會祭出各種利多措施來救市,而2008年的金融海嘯,全球不景氣,台灣也遭受嚴重衝擊,導致不少企業放「無薪假」,政府不得不伸出援手「救市」。

 但今年的情況完全不一樣,因為房價仍處於高檔,且從2014年底開始回檔,迄今方才拉回整理1年多,若就過去的歷史軌跡加以探討,市場盤整才剛開始而已,且預估可能走「大U型」整理格局,也就是底部整理時間會拉長,但究竟是5年、7年或更久,還是要取決於政府政策。

 其次,大選後兩岸關係是否倒退,亦將大大牽動大陸台商的發展,2014年中國與香港貿易量占台灣整體出口比重高達39.7%,因此,蔡英文的兩岸政策,除了政治面外,經濟面的影響更不容小覷。

 更何況在689萬投給蔡英文的選票中,有不少人是對台灣的高房價反感,其中更夾雜對高房價導致年輕人買不起房的憤怒,因此,即便業者普遍期望蔡英文為了拚政績,未來可能會端出「救市措施」,惟結果可能事與願違。

 最近,有不少業者討論房價究竟會跌多少之議題,永慶房產集團根據實價登錄資料分析雙北各行政區最新一季(2015年8-10月)房價成交行情,與2014年單季最高房價相比,房價均告下跌,其中以南港區下跌11.9%,跌幅最深!

 比較雙北各行政區實價登錄資料的最新房價與前年單季的高點房價變化,平均房價皆呈現下跌趨勢,而跌幅最深的行政區前三名分別是南港區、松山區與中正區,其中,南港區2015年8-10月房價為56.3萬元,與2014年Q4均價63.9萬元的高點房價相比,價差7.6萬元,跌幅高達11.9%。

 其次,新北市房價也呈現走跌態勢,板橋區與新店區跌幅最多,其中板橋區2015年8-10月平均房價為41.1萬元,與2014年Q2均價43.5萬元的高點相比,價差2.4萬元,跌幅達5.5%,而新店區2015年8-10月房價為36.3萬元,與2014年Q3均價38.4萬元的高點相比,價差2.1萬元,跌幅也是5.5%。

 目前房價逐漸下跌已是不爭的事實,但究竟跌幅多大?這不僅是大多數持有房屋,擔心資產縮水的屋主最關切,同時也是有意進場購屋者共同關注的焦點。

 自從2012年8月實施「實價登錄」之後,三年來大家對於區域行情,大都已慣常上網查詢,而就中古屋市場來說,賣方開價大約會以實價登錄為依據往上加一成,以便預留10%議價空間,但對於想進場的買方來說,當房市行情走空,有利議價時,大都會以實價登錄的市場行情「打八折」進行議價,因此,買賣雙方之間存在著「三成價差」的認知落差,而這也就是目前市場普遍存在的可能跌幅空間。

 至於預售市場,過往多頭行情時,不論建商或代銷業者都會以「膨風價(往上加1~2成)」來讓購屋者殺價,但在空頭行情階段,膨風價早已行不通,且這幾年實價登錄所揭露的新成屋成交價,跟預售價之間存在很大的落差,因此,現今要再開膨風價,只會讓接待中心更「門可羅雀」,但建商及代銷業者心中的「實價」,究竟要如何拿捏,就真的要看房市「谷底盤整」多久而定了!
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